2026年10月4日
空き家を放置するとどうなる？特定空き家に指定される前にできること
空き家を放置するとどうなる？特定空家等に指定される前にできること
「実家が空き家になってしまったけれど、どうしたらいいかわからない」
「親から相続した家があるけれど、遠方に住んでいて管理できていない」
「すぐに売る予定も貸す予定もないので、とりあえずそのままにしている」
このような悩みを抱えている方は少なくありません。
特に地方では、親から相続した実家や、使われなくなった建物が空き家になるケースが増えています。
空き家は、すぐに大きな問題になるとは限りません。
しかし、長期間放置してしまうと、建物の劣化、近隣トラブル、固定資産税の負担増、行政からの指導や勧告などにつながる可能性があります。
この記事では、空き家を放置することで起こりうるリスクや、「管理不全空家等」「特定空家等」と判断される前にできることを、できるだけわかりやすく整理します。
まずは、ご自身の空き家がどのような状態にあるのかを知り、早めに対策を考えるきっかけにしていただければと思います。
空き家を放置すると、倒壊・衛生・防犯・資産価値低下など、複数のリスクが生じます。
この記事でわかること
この記事では、以下の内容を解説します。
- 空き家を放置することで起こりうるリスク
- 「管理不全空家等」「特定空家等」とは何か
- 固定資産税が大きく増えると言われる理由
- 行政代執行に進む可能性と費用負担
- 指定や勧告を受ける前にできること
- High Bridgeに相談できる内容
空き家を放置するリスクとは？
空き家を「とりあえずそのままにしておこう」と考える方もいるかもしれません。
しかし、空き家は人が住まなくなると、想像以上に早く傷んでいきます。
換気がされない。
雨漏りに気づかない。
草木が伸びる。
動物や害虫が入り込む。
人の出入りがなくなり、防犯面の不安が出てくる。
こうした状態が続くと、所有者だけでなく、近隣や地域全体にも影響が出てきます。
1. 建物の劣化・倒壊のリスク
人が住まなくなった家は、管理されている家に比べて劣化が進みやすくなります。
屋根や外壁が傷んでいても、所有者が遠方に住んでいると気づくのが遅れます。
雨漏りが続けば、柱や床、壁の腐食につながることもあります。
状態が悪化すると、屋根材や外壁の一部が落下したり、建物そのものが倒壊する危険も出てきます。
2. 衛生・害虫の問題
雑草が伸び、敷地内にごみが放置されると、害虫や小動物が発生しやすくなります。
また、排水や通気の状態が悪くなることで、悪臭やカビの原因になることもあります。
所有者にとっては「しばらく見に行っていない家」でも、近隣の方にとっては日常的に目に入る場所です。
衛生面の問題は、近隣トラブルにもつながりやすい部分です。
3. 防犯・不法侵入の不安
人の出入りがない家は、不法侵入や放火などの対象になる可能性があります。
窓ガラスが割れている。
郵便物がたまっている。
庭が荒れている。
夜に明かりがつかない。
こうした状態は、外から見ても「管理されていない家」とわかりやすく、防犯面での不安が高まります。
4. 資産価値の低下
空き家は、放置すればするほど資産価値が下がりやすくなります。
建物が傷むと、売却や賃貸に出す際の修繕費が大きくなります。
また、建物の状態によっては、活用よりも解体を検討せざるを得ない場合もあります。
「いつか売ればいい」と思っていた家が、気づいた時には売りにくい状態になっていることもあります。
空き家は、早めに状態を確認し、売却・賃貸・活用・管理・解体などの選択肢を整理することが大切です。
「管理不全空家等」「特定空家等」とは？
空き家の状態が悪化すると、市町村から行政上の対応を受ける可能性があります。
空家等対策の推進に関する特別措置法では、管理が不十分な空き家について、市町村が所有者等に対して助言・指導、勧告、命令などを行うことができます。
特に注意したいのが、「管理不全空家等」と「特定空家等」です。
管理不全空家等・特定空家等は、周辺環境への影響や管理状態に応じて、市町村の対応対象になることがあります。
管理不全空家等とは
管理不全空家等とは、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を指します。
たとえば、以下のような状態です。
- 雑草やごみが放置されている
- 屋根や外壁に傷みがある
- 適切な管理がされず、状態が悪化している
- 周辺に悪影響を及ぼすおそれがある
つまり、まだ深刻な状態になっていなくても、「このままでは危ない」と判断される可能性がある段階です。
特定空家等とは
特定空家等とは、倒壊のおそれがある、衛生上有害である、景観を著しく損なっている、周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがあるなど、放置することが不適切と判断される空き家です。
具体的には、以下のような状態が考えられます。
- 建物が倒壊するおそれがある
- 屋根や外壁が落下する危険がある
- 害虫や悪臭など衛生上の問題がある
- 著しく景観を損なっている
- 周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている
重要なのは、判断や運用は市町村が行うということです。
「まだ大丈夫だろう」と所有者が思っていても、周辺への影響が大きい場合には、行政の対応対象になる可能性があります。
固定資産税が「最大6倍になる」と言われる理由
空き家について調べていると、「固定資産税が最大6倍になる」という話を聞くことがあります。
この表現はよく使われますが、少し注意が必要です。
空き家になっただけで、直ちに固定資産税が6倍になるわけではありません。
ポイントは、住宅用地特例です。
住宅が建っている土地には、一定の要件のもとで固定資産税や都市計画税の課税標準額を軽減する特例があります。
小規模住宅用地の場合、固定資産税は課税標準額が価格の6分の1、都市計画税は課税標準額が価格の3分の1に軽減されます。
しかし、管理不全空家等または特定空家等について、市町村から勧告を受けた場合、その敷地が住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
その結果、土地部分の固定資産税等の負担が大きく増える場合があります。
固定資産税が大きく増えると言われる理由は、住宅用地特例の対象外となる可能性があるためです。
注意したいポイント
固定資産税については、以下の点に注意が必要です。
- 空き家になっただけで直ちに6倍になるわけではありません
- 管理不全空家等・特定空家等として勧告を受けた場合、住宅用地特例の対象外となる可能性があります
- 主に土地部分の税負担の話です
- 実際の税額は土地の評価額、面積、自治体の課税状況によって異なります
- 都市計画税は課税されない地域もあります
そのため、「固定資産税が6倍になる」という言葉だけで判断するのではなく、自分の空き家の状態や課税明細書を確認することが大切です。
行政代執行のリスク
空き家の状態が悪化し、市町村からの助言・指導、勧告、命令などを受けても必要な対応がされない場合、最終的に行政代執行に進む可能性があります。
行政代執行とは、所有者等が本来行うべき措置を、行政が代わりに行う手続きです。
たとえば、危険な建物の除却、修繕、立木竹の伐採などが対象になることがあります。
この場合、代執行にかかった費用は、原則として義務者である所有者等に請求されます。
つまり、空き家を放置していると、税負担の増加だけでなく、解体や撤去に関する大きな費用負担につながる可能性もあります。
すべての空き家がすぐに行政措置へ進むわけではありませんが、管理状態の悪化を防ぐことが重要です。
指定される前にできること
空き家問題は、状態が悪化してから対応しようとすると、選択肢が限られてしまいます。
一方で、早い段階で現状を確認すれば、売却、賃貸、管理、活用、解体など、複数の選択肢を検討できます。
1. 現状を確認する
まずは、建物と敷地の状態を確認しましょう。
屋根や外壁に傷みがないか。
雨漏りはないか。
草木が伸びていないか。
近隣に迷惑をかけていないか。
郵便物やごみがたまっていないか。
現状を把握しないままでは、次の判断ができません。
2. 定期的に管理する
すぐに売却や活用ができない場合でも、定期的な管理は必要です。
草刈り、換気、片付け、郵便物の確認、雨漏り確認などを行うだけでも、建物の劣化や近隣トラブルの予防につながります。
遠方に住んでいて自分で管理できない場合は、管理を依頼することも選択肢です。
3. 空き家バンクを検討する
自治体が運営する空き家バンクに登録することで、移住希望者や空き家を活用したい人に情報を届けることができます。
すぐに成約するとは限りませんが、空き家を活用するための入口になります。
4. 売却・賃貸を検討する
今後使う予定がない場合は、売却や賃貸も検討できます。
ただし、空き家の状態や立地によって、売却しやすい物件、賃貸に向いている物件、修繕が必要な物件など状況はさまざまです。
早めに相談することで、現実的な選択肢が見えやすくなります。
5. 活用方法を考える
空き家は、売却や賃貸だけが選択肢ではありません。
住まいとして活用する。
店舗として活用する。
宿泊施設として活用する。
地域の交流拠点として活用する。
シェアスペースや体験拠点として活用する。
物件の状態や立地、所有者の意向によって、活用の可能性は変わります。
High Bridgeでも、古民家を活用した宿泊施設「奥阿賀七名庵らくら」の運営や、地域拠点づくりなど、空き家・古民家を地域資産として活かす取り組みを行っています。
6. 専門家に相談する
空き家には、不動産、相続、税務、建築、法律、地域との関係など、さまざまな要素が絡みます。
そのため、一人で判断しようとすると、どこから手をつけていいかわからなくなることもあります。
早めに専門家へ相談し、現状を整理することが大切です。
空き家は、状態確認・管理・売却・賃貸・活用・専門家相談など、早めに選択肢を整理することが大切です。
実家・空き家の相談はHigh Bridgeへ
「実家が空き家になってしまった」
「売るべきか、貸すべきか、活用できるのか分からない」
「固定資産税や管理の負担が心配」
「相続した不動産をどう整理すればよいか分からない」
このようなお悩みがある方は、早めに現状を整理することをおすすめします。
合同会社High Bridgeは、新潟県新潟市に所在地を置き、新潟県阿賀町を主な活動拠点として、空き家・古民家活用、相続した実家の整理、不動産・資産活用、固定資産税の見直し、地域事業づくりに取り組んでいます。
空き家・古民家に関するご相談は、新潟県内を中心に対応しています。
また、全国空き家アドバイザー協議会や古民家再生協会などのネットワークを活かし、内容によっては県外のご相談にも対応可能です。
資産形成・資産活用、不動産や相続に関する課題整理については、オンライン相談等も含め、地域を問わずご相談いただけます。
必要に応じて、税理士、司法書士、建築士、不動産事業者などの専門家とも連携しながら、所有者の状況に合わせた選択肢を一緒に整理します。
まずは、「何から始めればよいか」を確認するところから、お気軽にご相談ください。
まとめ：空き家問題は、早めの確認と相談が大切です
空き家を放置すると、建物の劣化、衛生面の問題、防犯上の不安、資産価値の低下、近隣トラブルなどにつながる可能性があります。
さらに、管理状態が悪化すると、市町村から助言・指導、勧告、命令などの対象となる場合があります。
管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けた場合には、住宅用地特例の対象外となり、土地部分の固定資産税等の負担が大きく増える可能性もあります。
また、命令に従わない場合には、行政代執行により除却等が行われ、その費用が原則として所有者等に請求される可能性もあります。
ただし、すべての空き家がすぐにこのような流れになるわけではありません。
大切なのは、状態が悪化する前に現状を確認し、早めに選択肢を整理することです。
売却するのか。
貸すのか。
管理するのか。
活用するのか。
解体するのか。
相続や税務も含めて整理するのか。
空き家には、物件ごとに違った事情があります。
High Bridgeでは、所有者の想い、地域の事情、事業としての可能性を整理しながら、必要に応じて専門家と連携し、現実的な選択肢を一緒に考えていきます。
空き家・古民家・相続した実家・地域資産の活用でお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。
ご相談・お問い合わせ
空き家・古民家・相続した実家・不動産活用・固定資産税の見直し・地域事業づくりについてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
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代表 高橋眞也
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